Het is nu ongeveer drie jaar geleden dat we een appartement kochten om te verhuren. (Als je dat artikel gemist zou hebben, kan je het hier lezen.)
Investeren doe je per definitie met een lange termijn perspectief. Een woning aankopen met het doel om (snel) terug met winst te verkopen kan natuurlijk, maar dan speelt de factor geluk vanzelfsprekend een bepalende rol. Dat neigt naar speculatie, en daar blijven we liefst zo ver mogelijk van weg.
Gezien de korte periode kunnen we over rendement nog weinig conclusies trekken. Maar toch is het interessant om over het één en het ander een korte update te geven.
Allereerst enkele cijfers:
- De totale aankoopprijs was ongeveer € 180.000 (€ 160.000 voor de woning, en € 20.000 kosten gelinkt aan de aankoop).
- We ontleenden dat volledige bedrag. € 160.000 bij de bank, gespreid over 25 jaar aan een rentevoet van 1,68 % en een kleine € 20.000, gespreid over 10 jaar bij familie zonder hierop interesten te moeten betalen. En ondertussen kregen we ook te horen dat we een deel niet hoeven terug te betalen, een mooie meevaller!)
- Voor het geleende geld betalen we ongeveer een € 740 per maand terug. Binnen 7 jaar valt de lening aan familie weg en vermindert dat bedrag tot € 600). In totaal is dat ongeveer een € 26.500 die we tot nu toe afbetaald hebben.
- Er zijn in die drie jaar al wat extra uitgaven geweest: een lekkende leiding zorgde voor vochtschade (wat ons na veel gedoe met de verzekering nog ongeveer € 2.000 kostte), er waren ondertussen ook al kosten aan de verwarming (ongeveer € 2.500) en ook voor de gemene delen waren er wat extra kosten voor onze rekening (ongeveer een € 1.000). Samen met de onroerende voorheffing (in totaal een € 1.000) komen we aan een totaal van ongeveer € 33.000 aan reeds gemaakte uitgaven.
- Aan de inkomstenzijde hebben we een kleine € 21.000 aan huurinkomsten ontvangen.
- Samen met het belastingvoordeel voor leningen op tweede woningen (ongeveer € 4.000) komen onze totale inkomsten op een € 25.000.
Is het dan wel zo een fantastische investering?
Uit bovenstaande cijfers zou je kunnen afleiden dat onze investering het niet zo goed doet. We zijn al € 8.000 kwijt, en dan reken ik nog niet al de uren die we spenderen aan het vinden van nieuwe huurders, maken van plaatsbeschrijvingen, algemene vergaderingen, het uitvoeren van herstellingen,… Daarbovenop komt nog eens bij dat we die € 8.000 niet kunnen gebruiken voor onze favoriete investering: het indexfonds. Je zou kunnen denken: “Betalen voor al dat gedoe? Hoe dom kan je zijn!”
Maar zoals ik al beredeneerde in het artikel dat ik schreef toen we de woning kochten, zit de sleutel hem in de lening. De afbetaling van die lening is geen pure kost. Een deel van dat geld gaat naar de rentelasten, wat uiteraard wel een kost is, maar een ander deel gaat naar de aflossing van het ontleende kapitaal. En dat is in ons geval tot nu toe ongeveer € 14.500. Je zou dus enkel de betaalde interesten (ongeveer € 7.000) als kost kunnen rekenen, maar dat doe ik voorlopig niet. Afbetaald kapitaal zit nog in de bakstenen en kan pas ten gelde gemaakt worden bij een eventuele verkoop…
Want stel nu dat we de woning om welke reden dan ook aan de helft van de aankoopprijs moeten verkopen. Dan verdwijnt dat opgebouwde kapitaal en is er nog een serieuze restschuld (de bank wil hoe dan ook altijd het geleende geld terug). In het gunstige scenario kan je natuurlijk ook boven de aankoopprijs verkopen, en dan is het natuurlijk een ander verhaal.
Rendement komt met de jaren.
We kunnen hier vooral uit leren dat de kans klein is dat je op korte termijn een goed rendement mag verwachten van een vastgoedinvestering. Integendeel. Je steekt (meestal) veel tijd en energie in iets wat de eerste jaren vooral geld kost. Uiteraard hangt het af van de aankoopprijs, stijging / daling woningprijzen, de huur die je kan krijgen, (onverwachte) kosten, meevallers,… Maar de kans op verlies (althans op papier) is op korte termijn zeer reëel aangezien in het begin vooral de kosten zwaarder doorwegen:
- Bij de afbetaling van een lening bij de bank zijn de rentelasten in het begin hoger.
- Belastingen en kosten gelinkt aan de aankoop betaal je meteen en krijg je natuurlijk nooit meer terug (zeker zonder dat bedrag ergens te kunnen lenen is de opportuniteitskost aanzienlijk).
- De huurprijs is op z’n laagst en kan (eventueel) pas geleidelijk aan verhoogd worden.
- Verhuren is een leerproces. Als je nog geen ervaring hebt met verhuren maak je soms fouten die geld en tijd kunnen kosten (denk aan slechte afspraken maken met huurders, herstellingen niet goed uitvoeren,…)
En dus moeten de vette jaren nog komen. De huurprijs die we kunnen vragen, stijgt (normaal gezien) geleidelijk terwijl de maandelijkse aflossing gelijk blijft. Maandelijks betaal je steeds meer kapitaal af terwijl de rentekost juist afneemt. De lening die we bij familie aangingen voor de registratierechten is binnen 7 jaar afbetaald. Kortom: de uitgaven dalen en de inkomsten stijgen waardoor er op een bepaald moment waarschijnlijk meer geld binnenkomt dan er buitengaat. Uiteraard kunnen er nog steeds onverwachte wendingen komen, waar we uiteraard niet op zitten te wachten. Gelukkig hebben we nog geen huurders gehad die de boel volledig verwaarlozen…
(Noot: als je het investeringspand niet financiert met een lening, vallen de kosten die hieraan gelinkt zijn natuurlijk weg. Op korte termijn is je risico dus lager en lijkt alsof je rendement dus beter is. Maar vergeet niet dat je opportuniteitskost dan meestal serieus toeneemt. Het geld dat in je bakstenen zit kan ergens anders niet renderen…)
Enkele tips van een ervaren huurder en beginnende verhuurder…
Door zelf altijd te huren, konden we ook wel wat leren van onze verhuurders. Soms ook hoe je het best niet doet. Denk aan de nodeloos strenge verhuurder (die na 3 jaar correcte en tijdige betalingen een halve dreigbrief stuurde voor een net niet op tijd betaalde provisie van € 20). Of de bemoeizuchtige verhuurder die elke maand kwam kijken of het gras wel afgereden was. Gelukkig hadden we ook verhuurders die een goede dienstverlening gaven voor het geld dat we hen elke maand betaalden. Het leerde ons dat een verhuurder / huurder relatie is zoals met elke financiële transactie. Gedraag je zoals je graag hebt dat je (toekomstige) huurders zich gedragen. Wees zelf correct, toegankelijk, eerlijk, to the point en plaats goede communicatie en wederzijds vertrouwen boven je niet nodeloos ingewikkeld contract.
Wij doen alles ook zelf: het plaatsen van zoekertjes om nieuwe huurders te vinden, de bezoeken, opstellen/ondertekenen/registreren contracten, maken van de plaatsbeschrijvingen… De kosten om dat allemaal uit te besteden zouden in ons geval al zo’n € 3.000 bedragen. Zeker als je huurders snel wisselen kan die kost hoog oplopen. Alles zelf doen vraagt natuurlijk wat tijd en moeite. En misschien maak je eens een (kostelijke) fout die professionele makelaars door ervaring niet meer maken. Maar de voordelen wegen meestal zwaarder door dan de nadelen. Door alles zelf te doen leer je op de duur wel waar je moet op letten en daalt de tijd die je er in steekt en de kans op fouten aanzienlijk. Sowieso ontnemen makelaars je niet van alle zorgen. Persoonlijk contact van bij de start levert naar mijn ervaring ook een extra voordeel op: zeker als er problemen opduiken is het niet slecht dat er al een goede verstandhouding is om escalerende conflicten te vermijden.
Een woning verhuren blijft een aanrader.
Het beeld dat ik 3 jaar geleden had over het verhuren van een woning is in grote mate bevestigd. Het is geen investering zoals een indexfonds waar je geen omkijken naar hebt. Het is naast een investering absoluut ook een extra job die toch wat vaardigheden vraagt (die je uiteraard kan leren). Het idee dat verhuurders elke maand vanuit de luie zetel enkel hun centen moeten tellen, klopt naar mijn ervaring niet. Je levert een dienst. Je wordt elke maand betaald om iemand een dak boven zijn hoofd te bieden en daar horen allerlei verplichtingen bij. Uiteraard kan het zijn dat je een woning voor 30 jaar kan verhuren aan dezelfde huurder en er nooit iets stuk gaat, maar die kans is klein. Onze huurders huren uiteraard vaak om dezelfde redenen als waarom wij zelf graag huren: wonen tegen een vaste (lagere) prijs zonder onverwachte kosten en de vrijheid om zonder veel zorgen te kunnen verhuizen als dat je leven op één of andere manier kan verbeteren.
Meestal komt financiële vrijheid door het verhuren van een woning niet echt sneller dichterbij omdat de cashflow in het begin vaak negatief is (er gaat maandelijks meer buiten dan er binnen komt). Natuurlijk is er altijd de kans dat je na enkele jaren misschien met een mooie winst kan verkopen als de huizenmarkt op dat moment goed zit. Maar het kan op de huizenmarkt ook serieus fout gaan. Zeker als je leent is dat een risico. Je moet, wat er ook gebeurd, je lening kunnen afbetalen en bereid zijn om al je plichten als verhuurder gedurende een langere periode te vervullen.
Als je zou overwegen om ook te verhuren, bereken dan (best met een foutenmarge die rekening houdt met onverwachte kosten, een huizencrash,…) hoeveel een bepaald investeringspand je op termijn oplevert en vooral: of je bereid bent dat engagement dat met momenten veel tijd en energie vraagt effectief op te nemen. Een onrealistische kijk kan je potentieel veel geld of miserie kosten. En dat is het, wetende dat financiële vrijheid er waarschijnlijk sowieso sneller is dan je denkt, niet waard. Als je er met de juiste ingesteldheid aan begint en beseft dat verhuren absoluut een extra job is, is de kans op een mooie verdienste groot.
Tot de volgende update!