Als je in enkele maanden geleden mijn artikel over huizen gelezen hebt, moet je nu wel denken dat ik je toen blaasjes wijs gemaakt heb. Had ik daar nu net niet, tegen de algemene consensus in, beweert dat een woning in veel gevallen (zeker aan de huidige prijzen) zowat de slechtste financiële keuze is die je kan maken?
Inderdaad. Een woning kopen om zelf in te wonen is, puur financieel gezien, niet altijd een goed idee. Maar een woning kopen om te verhuren, dat is een andere zaak!
Wat is het verschil?
Of iets al dan niet als een investering kan gezien worden, hangt af van de benadering van een aankoop. Neem een bepaald aandeel van een bedrijf. Als je zonder enige kennis dat aandeel koopt enkel omdat je hoopt dat de prijs het volgende uur de lucht in zal schieten, heeft dat niets met investeren te maken. Wanneer je Warren Buffet bent en weet hoe je de balans van een bedrijf moet lezen, de competitie in kaart kan brengen, een goede prijs kan onderhandelen en je op basis van dit alles en betrouwbare inschatting kan maken van wat je rendement zal zijn, ben je vermoedelijk een fantastische investering aan het doen. Twee totaal verschillende benaderingen en uitkomsten.
Een ander voorbeeld: als je op krediet een wagen koopt die je niet nodig hebt, maak je een slechte financiële keuze. Als je die wagen koopt om aan een mooie prijs te verhuren, of omdat je taxichauffeur bent die door die aankoop een inkomen genereert, dan kan diezelfde wagen een fantastische investering zijn.
En zo is het ook met vastgoed.
Een woning kopen om in te wonen kan een goede financiële keuze zijn, omdat de kosten lager zijn dan wanneer je huurt (aan de huidige prijzen is dat zelden het geval). Maar het kan nooit een investering zijn. Het huis genereert namelijk geen rendement dat je opnieuw kan investeren. Integendeel: je moet het onderhouden, betaalt er belastingen op, er is een hoge opportuniteitskost onder de vorm van registratierechten en eventuele rentekosten,… (Het volledige artikel kan je hier nog eens lezen).
Wanneer je een woning koopt om te verhuren, kan je een inschatting maken van wat de kosten en de inkomsten zijn, en wat het uiteindelijke rendement is. Een ongelofelijk belangrijk verschil.
En daarom kochten wij recent zelf een woning om te verhuren.
Het financiële plaatje.
- De prijs van de woning was, met nog enkele verbeteringen, ongeveer € 160.000.
- We betaalden ongeveer € 20.000 aan aankoopkosten (registratierechten, aktekosten,…).
- We verhuren de woning aan € 570 / maand.
Een rendement van een kleine 4 % per jaar. Als je het vergelijkt met wat een breed gediversifieerd indexfonds kan opbrengen, geen ongelofelijk resultaat. Zeker niet als je weet dat er bijkomende kosten kunnen zijn, het tijd en moeite kost om huurders te vinden, de overheid belastingen op huurinkomsten kan heffen,… Geen fantastische vooruitzichten. En toch gingen we er voor…
En de reden is eenvoudig: we hebben er namelijk nog geen cent van onszelf ingestoken.
Hoezo?
Mede dankzij het feit dat we de laatste jaren een sterke financiële buffer opgebouwd hebben, was de bank bereid om ons, tegen een iets hogere rentevoet, 100 % van de aankoopprijs te lenen. Voor de aankoopkosten hadden we het geluk om te kunnen rekenen op een lening van mijn ouders (+ dubbel geluk omdat een deel niet moet terugbetaald worden). Waarom is dat zo belangrijk? Omdat we op die manier de opportuniteitskost tot een minimum kunnen herleiden. Een eventuele eigen inbreng konden we niet in ons indexfonds investeren, wat op termijn een gigantisch verschil kan maken!
We betalen de eerste 10 jaar ongeveer € 740 per maand af. Daarna, als de lening van mijn ouders afbetaald is, nog eens ongeveer € 600 voor de resterende 15 jaar.
Mede door de hoge woningprijzen is er dus zeker een bepaalde opportuniteitskost (het verschil tussen de inkomsten van de huur + de kosten en de afbetaling van de leningen). Dat verschil kunnen we niet in ons indexfonds investeren. Maar ondertussen bouwen we natuurlijk kapitaal op in de woning. Het komt er op neer dat we de eerste 10 jaar € 170 / maand en de laatste 15 jaar € 30 / maand (in totaal een kleine € 26.000 + kosten) zelf betalen. Voor het betalen van, gespreid door de tijd, € 26.000 (+ eventuele kosten) bezitten we na 25 jaar dus een woning die volledig afbetaald is, nog steeds inkomen kan genereren en misschien meer waard is. Omdat we het pand met geleend geld kochten is het potentieel rendement dus vele malen hoger dan de 4 % die we zouden krijgen als we het volledig cash betaald hadden!
Krediet is een krachtig wapen (waar je omzichtig moet mee omspringen).
Bijna te mooi om waar te zijn. En dan moet je opletten. € 180.000 lenen om een investeringspand te kopen is, in verhouding tot ons volledige vermogen, een hoop geld. De komende 25 jaar moeten we in staat zijn om, wat er ook gebeurt, elke maand een lening af te lossen. Ook wanneer we ons inkomen zouden verliezen, er een economische crisis uitbreekt, de huizenmarkt in elkaar stuikt, de huurder niet betaalt, het plafond naar beneden komt, het pand een tijdje leeg staat,…
Wij maakten de inschatting dat we in de positie zijn om dat gemakkelijk te kunnen. We wonen op een boot die we cash kochten, hebben een investering in een indexfonds die meer waard is dan de woning zelf, twee stabiele inkomens, een leven die naar de gangbare normen niets kost… De wet van Murphy zou heel hard moeten toeslaan vooraleer we slaap moeten laten door het maken van deze financiële keuze.
Nog enkele bedenkingen
- Een fout die veel vastgoedinvesteerders maken is dat ze de stijgende woningprijzen als vanzelfsprekend beschouwen en meenemen in de berekening van hun rendement. Dat staat niet in de sterren geschreven. Woningprijzen zijn in onze contreien vermoedelijk aan de hoge kant. Die kunnen gerust voor een langere periode lager gaan. Moeten verkopen op een slecht moment moet je dus ten allen tijde kunnen vermijden. Maar uiteraard bestaat de kans dat woningprijzen over langere termijn zullen stijgen, en dan is dat een mooie meevaller.
- Het is, zoals wel eens beweerd wordt, géén passieve bron van inkomsten. Een goed pand zoeken, betrouwbare huurders vinden, herstellingen uitvoeren,… Als je rendement wil hebben, moet je er tijd en energie in steken. Heb je dat er niet voor over? Geen probleem: een indexfonds blijft voldoende om je een financieel vrij leven te bezorgen. Dit is gewoon een manier om extra inkomen te genereren.
- Zoek de limieten niet op. Je financiële slagkracht is belangrijk. Ben je nog maar net begonnen aan je avontuur naar financiële vrijheid? Heb je nog geen andere investeringen? Een weinig stabiel inkomen? Bouw dan eerst voldoende vermogen op om eventuele problemen met gemak het hoofd te kunnen bieden. Want anders kan het aangaan van een krediet als een boemerang in je gezicht terug komen. Dat is de reden waarom we niet meteen twee woningen, of een duurdere woning, aanschaften.
- Vastgoed heeft in onze contreien een grote aantrekkingskracht. Ben je, misschien terecht, terughoudend om dergelijk grote bedragen te ontlenen maar wil je wel een graantje meepikken van de inkomsten uit de vastgoedmarkt? Dan moet je niet ver zoeken: in elk breed gediversifieerd indexfonds zitten er zeker een aantal vastgoedbedrijven die kantoren, woningen, winkelpanden,… verhuren.
Met andere woorden: enkel geld uitgeven aan wat je leven echt de moeite waard maakt en je extra cash investeren in een breed gediversifieerd indexfonds is meer dan genoeg om een fantastisch, financieel vrij leven uit te bouwen. Maar voor wie zijn inkomen een boost wil geven, zich bewust is van de risico’s en bereid is tijd en energie vrij te maken, kan dit een interessante keuze zijn!