Waarom jouw huis een verschrikkelijke investering is.

Vraag om het even wie naar hun grootste uitgave of belangrijkste financiële beslissing van hun leven en de kans is groot dat je de huur of aankoop van een huis als antwoord krijgt. Het kan dus gewoon niet ontbreken op deze blog.

En alhoewel ik hier niet de ambitie heb om iedereen zomaar in het wilde weg tegen de schenen te schoppen, is er zeker een kans dat dit misschien wel het meest controversiële artikel op deze blog ooit zal worden.

Want wat ook de religieuze of politieke overtuiging van iemand is, hoe rijk of arm, welke opleiding of job iemand ook doet… Over één iets is iedereen het in de westerse maatschappij zonder twijfel eens: als je genoeg geld hebt (of de bank wil het je lenen), is een huis kopen vanuit financieel oogpunt één van de beste beslissingen die je in je leven kan maken. Gesteund door zowat iedereen met enige financiële geloofwaardigheid (economen, beursgoeroes, bankiers, academici, vermogensbeheerders,…) wordt je in deze maatschappij goed zot verklaart als je het tegendeel zou beweren. Probeer het maar eens: ga tegen gelijk wie zeggen dat een huis een verschrikkelijke investering is en kijk wat er gebeurt. Er staat je op z’n minst een pittige discussie te wachten. Misschien is het toch niet zo vreemd dat ik een lichte nervositeit ervaar om dit artikel op het wereldwijde web te plaatsen.

Die controverse valt niet altijd te vermijden. In een maatschappij waar financiële afhankelijkheid de absolute norm is, hoort af en toe tegen de stroom in zwemmen er gewoon bij.

Weet dan ook dat ouders, leerkrachten, experten, opiniemakers, vrienden of andere mensen waar je naar opkijkt de inhoud van dit artikel in de meeste gevallen niet genegen zullen zijn. Maar als je bereid bent om de feiten onder ogen te zien, zet je waarschijnlijk een grote stap dichter naar een leven in financiële vrijheid.

Over wat gaat dit precies?

Voor wie bij al bij het lezen van de titel van dit artikel op het paard zit, kan dit misschien wat geruststelling bieden: Er is niets mis met huiseigenaarschap op zich. Ik ben het volledig eens met mensen die beweren dat het bezitten van een huis een mooie levenskeuze kan zijn. Je doet met het huis wat je wil, je ziet er je kinderen in opgroeien, je bouwt er zoveel mooie herinneringen op,… Je bent baas over een klein stukje van de wereld. Dat kan niet anders dan een goed gevoel geven.

En ik kan het weten, want het zal je misschien verbazen: ik ben zélf huiseigenaar (van een boot weliswaar). En het is waar: het geeft over het algemeen een fantastisch gevoel om te wonen in iets dat van jezelf is. Maar daar gaat het hier dus NIET om.

Waar je hier wel een antwoord op zal krijgen: is een huis kopen om zelf in te wonen een goede financiële beslissing? Is het een (goede) investering? Levert het uiteindelijk geld op?

Waarom huizenprijzen gestegen zijn.

Een belangrijke reden voor mensen om een eigen huis te kopen, is dat ze er van uit gaan dat het op magische wijze in waarde zal stijgen. Maar: is dat wel zo? Wanneer we het over een lange periode bekijken, lijkt de geschiedenis hun gelijk te geven: de huizenprijzen zijn in onze contreien de laatste decennia gestegen, vrij spectaculair zelfs. Maar als je vandaag een huis koopt is de hamvraag natuurlijk: zal die evolutie zich verderzetten? Om dat te weten te komen, is het nuttig om de vraag te stellen: wat heeft er voor gezorgd dat de huizenprijzen tot op de dag van vandaag zo fenomenaal gestegen zijn?

Neem volgend voorbeeld. Een pittoresk boerderijtje in het jaar 1920. Gedurende 100 jaar wordt het niet bewoond en worden er geen herstellingen of verbouwingen uitgevoerd. Met een heel grote waarschijnlijkheid is de boerderij anno 2020 niet meer bewoonbaar. Misschien vind je enkel nog een ruïne terug. En zelfs als er nog iets zou rechtstaan, zal je er niet vanaf komen met een likje verf. De vraag: hoeveel is de boerderij nog waard? De kans is heel groot dat iemand nu meer voor de bewuste boerderij zal betalen dan in 1920. Hoe kan dat?

Gezien de erbarmelijke staat van het gebouw zelf is die prijsstijging dan enkel nog te verklaren door de grond waarop die boerderij staat. Twee belangrijke fenomenen liggen aan de basis van die toegenomen grondprijzen:

  1. Door een toenemende bevolking is de vraag naar grond gestegen. En iedereen weet: een stijgende vraag zorgt voor hogere prijzen.
  2. Meer geld in omloop en lagere rentes. Omdat de interesten op woonkredieten gestaag afnemen, kunnen mensen meer lenen. Een hoger budget zorgt vanzelfsprekend voor hogere prijzen.

Het kan zijn dat die factoren ongewijzigd blijven en ervoor zorgen dat de prijzen ook in de toekomst blijven stijgen. Maar dat staat niet in steen gebeiteld. De toename in het geboortecijfer neemt in onze contreien gestaag maar zeker af. We worden steeds efficiënter in het bouwen van nieuwe woningen (bv. meer units op een kleinere oppervlakte). Hoogbouw kan in populariteit winnen. En ik ken tot op heden niemand die weet hoeveel geld er in omloop zal zijn of interesten op woonkredieten kan voorspellen… Dan hebben we het nog niet gehad over specifieke factoren voor elk huis die de waarde aanzienlijk kunnen verlagen en waar je als huiseigenaar weinig invloed op hebt (onteigeningen, verborgen gebreken, overstromingsgebieden, verloedering van de buurt, bestemmingswijzigingen,…).

Conclusie: dat vastgoedprijzen in het verleden gestegen zijn, is dus volledig te verklaren door een verbetering van de woningen (wat geld, tijd en energie kost) en door een stijging van de grondprijzen (wat in grote mate te verklaren is door dalende interesten en een toegenomen vraag). Vastgoedprijzen stijgen dus niet uit het niets: er zijn duidelijke oorzaken. Het zijn die factoren die zullen bepalen of huizenprijzen in de toekomst zullen stijgen of dalen. Er van uitgaan dat je huis sowieso in waarde zal gestegen zijn wanneer het ooit terug verkocht wordt, is dus pure speculatie.

De kost van opportuniteit.

Voor wie toch nog denkt dat zijn huis een goede investering is, is er nog een andere kaper op de kust. Het is tijd om één van de belangrijkste concepten op je weg naar financiële vrijheid voor te stellen: opportuniteitskost. Het is vaak een enorme kost die jammer genoeg niet alleen bij de aankoop van een huis over het hoofd gezien wordt. Simpel uitgelegd: geld kan je maar één keer uitgeven. Dat geld kan je niet aan iets anders besteden of gebruiken om te investeren. En dat heeft altijd een kostprijs! Concreet:

Stel, je koopt een huis van € 300.000. De bank vraagt een eigen inbreng van 20 % (wat vandaag vrij gangbaar is), in dat geval dus € 60.000. De notariskosten en kosten voor het afsluiten van de lening zijn afgerond € 20.000. Dan komen we op een kost van € 80.000. Valt toch mee, voor een eigen woning? Wel, ik moet je teleurstellen: in realiteit betaal je geen € 80.000...

Want, wat als je diezelfde € 80.000 nu eens investeert in het beste product op de markt: een breed gediversifieerd indexfonds? Het is aannemelijk om te stellen dat je over een periode van 50 jaar een jaarlijks nettorendement hebt van 5 %. Laat ons zeggen dat dat ook de periode is die je in het huis zal wonen. Hoeveel is die € 80.000 dan waard? Exact € 917.392. Zelfs al stijgt je huis in waarde (waar je niet zeker van bent) en neem je dat in rekening, is dat een enorme kost! Niet te geloven? Het is nochtans simpele wiskunde. Doe de berekening gerust zelf via http://www.moneychimp.com/calculator/compound_interest_calculator.htm.

Het probleem met deze kost is dat je ze op het moment van je aankoop nooit exact kan berekenen (je weet immers niet exact wat dat geld je ergens anders zal opleveren). Maar wil dat zeggen dat je ze zomaar kan negeren? Natuurlijk niet. Zelfs aan een veel lager rendement (dan de 5 % uit bovenstaand voorbeeld) is de kost vele malen groter dan het bedrag dat je op dat moment van je rekening ziet gaan!

En de rekening loopt op…

Als dit alles je nog niet overtuigd heeft van het feit dat een huis kopen om in te wonen misschien wel eens een dure aangelegenheid kan zijn, heb ik nog een lijst met kosten waar geen enkele huiseigenaar aan ontkomt:

  • Interesten
  • Verzekeringen (brandverzekering, schuldsaldoverzekering,…)
  • Onderhoudskosten (keuringen, herstellingen, schilderwerken, verplichte renovatie door wijzigende wetgeving,…
  • Belastingen (huizen zijn ideaal om te belasten, je kan ze niet verplaatsen)
  • Kosten bij verkoop
  • Werkuren (je zou ook de muren van de buren kunnen schilderen, tegen betaling)

Ik sta keer op keer versteld van de kosten die huiseigenaars (moeten en blijkbaar bereid zijn te) dragen voor het bezitten van een huis. En ook hier is er telkens die fameuze opportuniteitskost!

Er is geen alternatief!

Al het bovenstaande gaat er bij de meeste nog wel in, maar op een bepaald moment komt het stokpaardje van elke huiseigenaar ongetwijfeld naar boven: “Stel dat ik besef dat mijn huis evengoed in waarde kan dalen, dat er een gigantische opportuniteitskost is en dat ik heel wat extra kosten heb, dan moet ik toch nog altijd ergens wonen? Dan blijft er maar één mogelijkheid over: huren. Nooit van mijn leven! Dat is geld wegsmijten, de lening van iemand anders afbetalen. Als ik een huis koop en een lening afbetaal, heb ik op het einde van de rit tenminste een eigen huis!”

Het lijkt wel alsof die aversie tegen huren in onze genen zit ingebakken. Maar is die wel terecht?

Dat je door het huren van je woning de lening van iemand anders afbetaalt, kan zeker kloppen. Heel wat verhuurders gebruiken een lening om hun investeringspand te financieren. Maar waarom zou dat een probleem zijn? Bij élke betaling die je doet, betaal je wel iemand zijn schulden mee af. Dat betekent niet dat jij voor jezelf perse een slechte financiële beslissing maakt. Stel je voor dat iedereen die een brood wil, zijn eigen bakkerij koopt met het argument: “Een brood kopen, zot, dat is iemand anders zijn bakkerij afbetalen!“.

Blijft de vraag nog: is het niet sowieso beter om een lening op je eigen huis af te betalen en uiteindelijk je eigen huis te bezitten dan elke maand huur te betalen voor het huis van iemand anders? Wel, dat hangt er natuurlijk van af. Neem volgend fictief voorbeeld:

“Stel je voor dat er huis is dat zowel te huur als te koop staat. Het maakt voor de huidige eigenaar niet uit of je het koopt of huurt. 2 scenario’s:

Scenario 1: De koopprijs is € 10.000.000. Huren kost je € 100 per maand.

Scenario 2: De koopprijs is € 10.000. Ook hier kost huren je € 100 per maand.

Vermoedelijk zal je in beide scenario’s een andere keuze maken. Maar het komt uiteindelijk hier op neer: het is niet het kopen of huren op zich die bepaalt of je een goede financiële keuze maakt, maar wel de prijs die je er op het einde van de rit voor betaald hebt!

En zou het niet mogelijk zijn dat, in deze huidige context waar iedereen er alles aan doet om een eigen huis te verwerven, huren misschien (alle (opportuniteits)kosten samengenomen) op het einde van de rit toch goedkoper kan zijn?

Hopelijk begint het nu stilletjes aan door te dringen:

In een huis wonen, of je het nu koopt of huurt, is altijd een kost, nooit een investering!

Als je het puur financieel bekijkt, komt het in essentie bij huren en kopen op hetzelfde neer: je betaalt voor een dak boven je hoofd. Een huis waar je in woont produceert namelijk niets, het kan je dus geen geld opleveren. Het ene is dus niet per definitie beter dan het andere. Aan de juiste prijs kan zowel huren als kopen de beste financiële keuze zijn. En in de huidige situatie zou ik durven stellen dat kopers er op het einde van de rit financieel zelden beter uit komen. Wil dat zeggen dat je nooit een huis moet kopen? Natuurlijk niet. Het is immers niet enkel een financiële keuze. Maar laat dit artikel de aanzet zijn om de hardnekkige mythe dat kopers slapend rijk worden en huurders zich in een financiële afgrond storten, eindelijk de wereld uit te helpen!


# Noot 1: Nu je weet dat in een huis wonen sowieso een kost is, en nooit een investering kan zijn, wil je natuurlijk graag weten hoe je exact kan weten wat in elke situatie financieel het voordeligst is. Je mag hierover zeker een artikel verwachten.

# Noot 2: Misschien is dit artikel een harde noot om te kraken als je huiseigenaarschap ambieert of momenteel huiseigenaar bent. Geen probleem. Financiële vrijheid is ook dan haalbaar, maar er zijn een aantal do’s en don’ts. Ook dit komt nog aan bod.

# Noot 3: Ik kan niet anders dan verwijzen naar één van mijn favoriete bloggers J.L. Collins (de opmerkzame lezer zal zien dat ik de titel van zijn artikel, die zeker voor extra inzichten kunnen zorgen, voor de gelegenheid even geleend heb…). Lees het hier: Why your house is a terrible investment.